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投资房产先看年租金回报率 低于3%不要买房

收藏 分享 2010-6-19 10:39| 评论: 我要表态 查看: 622

在深圳,人们见面寒暄的问候语早已不是“吃了吗?”而是“买房了吗?”可见深圳投资买房之风 盛行。这些年,深圳楼市传出了太多的致富神话,吸引了越来越多的人到楼市寻找暴富机会,导致楼市高烧不退,直到新政实施,这个已经过度投机的市场才开始慢 慢回复理性。

房地产投资回报是不是真有传说中的那么高呢?投资楼市的高回报能否持 续?你的房子真能住到70年吗?我们的投资回报这笔账到底该怎么算?

投 资房产先看租金年回报率

至 祥置业集团总经理周纬介绍,个人投资房产一般有两种方式,一是通过房产的转手买卖获得短期增值收益;另一种是以出租等方式获取房产 投资租金收益和长期的增值收益。

目前计算投资回报率最广泛采用的方法是计算租金的年 回报率,公式为:

租金年回报率=每月租金收益×12/购房总价

举例:投资者何先生购买一套面积为42平方米的小单位,总价为42万元,成交单价为10000元/ 平方米。何先生采用按揭贷款方式,首期房款为3成13万元,按揭贷款29万元,月供款约为2000元(供20年)。何先生将其以月租金3000元出租。

那么,这套小单位的年租金回报率=3000×12/420000=8.6%。

这种方法计算简便,对一次性付款情况分析较为准确,但由于只考虑了租金和房价,其应用范围比较局 限,对于使用按揭贷款购房的回报情况就不太适用。

针对按揭购房,周纬建议可用以下的 方式计算物业回报,公式为:

投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首 期房款+期房时间内的按揭款)

以上述举例的数据代入分析:由于何先生买的是二手房, 可以立即将物业出租,不存在期房的空租时间,计算投资回报率=(3000-2000)×12/130000=9.2%。

这种方法考虑了租金和前期实际的主要投入,比租金回报率的计算更深一步,适用范围更广,更适合于目 前按揭贷款购房的普遍情况。从这个公式可以看出,如果是纯投资的话,按揭方式相比一次性付款个人投入更少,回报更高。虽然按揭要支付利息,如果按现有的基 准利率5.94%,以等额还款的方式按揭,且在利率不变的情况下,这套房支出的利息是20.6万元,20年后供完这套房你付出的总款项是62.6万元,而 20年的租金收益72万元,这时回报率大概为10%,如果算70年的租金收入252万元,回报率看起来会很高。但其实不能完全以此为准,因为在70年漫长 的时间内有太多的不确定性,所以投资不能完全以这个数字作为参照。专业人士分析说,按揭方式多付了利息,但实际上是分20年支付,而且是租户替你付,所以 作为投资还是这种方式的回报率较高。

另外长期投资,除了租金回报外还有物业的增值收 益,如果10年后这套房子价值为60万元,那么回报率为增值部分+租金收益/首期款+10年按揭款,这样计算的结果为15%,但这没有考虑通货膨胀、货币 贬值以及时间成本,也只是一个大概的投资回报。

爱房网专业人士介绍住宅投资回报如果 在6%以上,视为可接受的回报率,8%以上可以说是比较丰厚的回报。但如果低于5%,房产的投资价值并不大,如果回报率低于3%,说明市场风险很大,这时 不要考虑投资房地产。

资深理财规划师冯先生表示,前两年深圳楼价飞涨,但租金停滞不 动,那时如果用这个公式计算一下你就会发现很多房子根本不值得买,因为价格已透支了未来若干年的增长空间。

专业人士还指出,上述两个投资回报率的计算方法,并未考虑前期的其他投入和资金的时间成本,如租金 税费、装修费用和利息、空房期等等。如果把所有需要考虑的因素都纳入其中,计算过程会变得复杂繁琐,所以作为投资参考,用上述两种计算方法就大概可以判断 房子是否值得投资。如果还不放心,可将这个计算结果再打个9折,看是否在5%的安全边际以内,这样投资判断会更加理性。

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